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임차인이 다시 제3자에게 공간을 빌려주는 전대차는 익숙하지 않아 실수하기 쉽습니다.
임대인 동의 없이 진행하면 계약 해지·보증금 분쟁 등 치명적 위험이 발생합니다.
부동산 상속 이슈로 점유가 바뀌거나, 부동산 변호사·부동산 전문 변호사 상담이 필요한 상황, 기획 부동산 유형의 상가에서도 전대차의 법적 요건은 동일합니다.
아래 부동산 전대차계약서 양식과 체크리스트대로 준비하시면 안전합니다.
🔗 빠른 확인:
전대차 개념과 법적 요건
전대차란 무엇인가요?
임차인(전대인)이 임대인의 동의를 받아 임차목적물의 전부 또는 일부를 제3자(전차인)에게 사용·수익하도록 하는 계약을 말합니다. 원임대차는 존속하고, 전대차가 추가로 성립하는 구조입니다.
임대인 동의: 명시·묵시 모두 가능
전대차는 원칙적으로 임대인 동의가 필요합니다. 동의는 계약 전·후 모두 가능하며 서면이 가장 안전합니다(문자·이메일 등 증빙 권장). 동의 없이는 임대인이 원임대차를 해지할 수 있습니다.
동의 없는 전대의 위험
임대인 동의 없이 전대하면 해지·명도 요구, 손해배상, 보증금 회수 지연 위험이 있습니다. 다만 특별한 사정이 있는 예외 판례가 있으나, 실무에선 서면 동의 확보가 최우선입니다.
주택·상가 전대의 공통 원칙
주택·상가 모두 임대인 동의가 핵심입니다. 전차인이 대항력·보증금 보호를 기대한다면 임대인 동의서, 점유·전입(주택), 사업자등록·점유(상가) 등 요건을 갖추어야 합니다.
부동산 전대차계약서 양식 구성
1) 당사자·목적물
전대인·전차인 인적사항(상호·대표·주소·연락처), 목적물의 지번·층·면적, 부속시설(주차·창고·집기)을 명확히 기재합니다.
2) 기간·용도·차임
전대차 기간(시작·종료), 용도(주거/업무/영업), 월차임·보증금·납부기한·인상 조건, 관리비·공과금 부담 주체를 명시합니다.
3) 필수 특약(강력 권장)
① 임대인 동의서 첨부(원임대차 정보·연락처 포함) ② 원임대차 위반 시 전대차 자동해지 ③ 원상회복·수선·원임대인 점검 허용 ④ 보증금 정산 방식(직접지급·에스크로 등) ⑤ 전대차 종료 시 인도·열쇠반환·유지관리 의무.
4) 간단 양식(복붙 사용 가능)
전대차계약서 샘플 펼치기
[부동산 전대차계약서]
① 목적물: (주소/호수/면적/부속)
② 당사자: 전대인(임차인) ○○, 전차인 ○○
③ 기간: 20XX.XX.XX ~ 20XX.XX.XX
④ 차임/보증금: 월 ○○원 / 보증금 ○○원 (납부일: 매월 □일)
⑤ 용도: □주거 □사무 □영업(업종: )
⑥ 관리비/공과금: (전차인/전대인) 부담
⑦ 특약:
- 본 전대차는 임대인(성명/연락처)의 동의를 필수로 하며, 동의서 첨부.
- 원임대차 위반·해지 시 본 전대차도 당연 종료.
- 수선/원상회복/점검 협조 의무 및 손해배상 범위 명시.
- 보증금 정산: (직접지급/에스크로/중개인예치) 합의.
- 무단 재전대·용도변경 금지.
(서명) 전대인: 전차인: 임대인(동의): (날인)
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작성·체크리스트 & 분쟁 예방
전대 전 반드시 확인
원임대차 계약서의 전대 금지·영업제한·원상복구 조항을 확인하고, 임대인 서면 동의서(신분증 사본/법인 인감증명·위임장)를 확보합니다.
보증금 안전장치
보증금은 원칙적으로 전대인에게 반환청구합니다. 임대인에게 직접 청구가 어려울 수 있으므로, 직접지급 특약 또는 에스크로·보증보험 가입 등을 합의하십시오.
주택·상가 실무 팁
주택은 전차인 전입·점유 요건을, 상가는 사업자등록·점유를 맞추면 분쟁 대응력이 높아집니다. 무단 용도변경, 기획 부동산 성격의 과장 광고는 특히 주의합니다.
전문가 도움
분쟁 징후(해지 통보, 명도 요구, 보증금 미반환)가 보이면 즉시 문서화하고 부동산 전문 변호사 상담을 권합니다.
자주 묻는 질문(Q&A)
Q1. 임대인 동의 없이 전대차계약서를 써도 되나요?
계약 자체는 전대인·전차인 사이에 성립하지만, 임대인 동의가 없으면 임대인이 원임대차를 해지할 수 있어 매우 위험합니다. 서면 동의 확보가 필수입니다.
Q2. 임대인 동의는 꼭 ‘서면’이어야 하나요?
법적으로 명시·묵시 모두 가능하나, 분쟁 대비를 위해 서면(서명·날인) 또는 확인 가능한 전자문서로 받는 것이 안전합니다.
Q3. 전차인 보증금은 누가 돌려주나요?
통상 전대인이 반환의무를 집니다. 임대인에게 직접 청구하려면 ‘보증금 직접지급’ 같은 특약과 임대인 서면 동의가 필요합니다.
Q4. 주택과 상가 전대차, 무엇이 다르나요?
핵심은 동일하게 임대인 동의입니다. 주택은 전입·점유, 상가는 사업자등록·점유 등 추가 요건을 함께 갖추면 분쟁 예방에 유리합니다.
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